Desmobilize e mexa-se por Leonardo Magalhães*

junho 28, 2016 2:36 pm Publicado por

Temos passado por momentos conturbados que trazem insegurança e ansiedade para todas as organizações, mesmo aquelas que estejam ainda gerando caixa. O futuro é incerto, mas, como meus colegas já abordaram em outros ensaios, na indicação de que o fundo do poço se aproxima, uma boa proposta é preparar-se para a subida.

Dentre todas as ideias de expansão, seja através de um mercado diferente, ou atingir um novo perfil de cliente, sempre existe dúvida em relação a forma de financiamento justa para este novo ciclo de crescimento e enriquecimento que será gerado, portanto, estar atento a boas alternativas de captação de recursos é muito importante.

Na década de 80, após a crise do petróleo, os EUA vivenciaram uma destas guinadas econômicas. Naquela época, com mercado de dívida e equity em baixa os empreendedores utilizaram ativos até então imobilizados para garantir financiamento a taxas justas através da venda do ativo a investidores e consequente locação, garantindo os novos recursos demandados a expansão e assegurando o usufruto. Alguns historiadores acreditam que neste momento o termo Saleand Leaseback, ou em tradução livre, venda e relocação, se difundiu. Podemos observar e apontar aqui as diferenças entre os dois perfis de participantes.

O primeiro perfil, formado daqueles interessados em expandir mercados e riquezas através de inovações que demandavam recursos financeiros para serem aportados em seus negócios, em seus próprios empreendimentos. O segundo perfil, formadopor donos de capital com interesse em investir em negócios e ativos seguros, com retornos menores com garantia para longos prazos. A estes couberam muito bem o mercado imobiliário e aos dois a união de interesses. Enquanto um produzia inovação e garantia retornos elevados, que inclusive ajudaram a criar uma cultura de risco e a elevar a economia americana a potência que conhecemos, o outro o financiava através da aquisição dos imóveis até então de propriedade do empreendedor produtivo e o relocava no mesmo propósito inicial.

A princípio pode parecer ainda estranho para alguns de nossos empreendedores ou investidores, mas se nos debruçarmos bem sobre este modelo de negócio conseguiremos observar e enxergar uma lógica virtuosa que alavanca a geração de riqueza, respeitando os interesses e necessidades de toda uma economia.

O empreendedor utiliza seu imóvel para estruturar seu negócio produtivo. O seu retorno é bem superior ao do mercado imobiliário. Ciente do maior risco, mas ele já é capaz de conviver com esta situação desde seu nascimento como empresário. Trocar este ativo imobilizado e canalizar seu recurso ao negócio principal faz todo o sentido, e assim ele escapa de empréstimos ou de refinanciamentos com taxas superiores que ao deste um aluguel.
Para o comprador, um investidor imobiliário interessado em ter propriedades que se valorizam em longos prazos e com garantia ainda de algum retorno constante pelo período, é interessante que existam oportunidades de clientes como o do vendedor em questão. Mesmo se juntarmos toda a demanda por novos imóveis que ele busca investir a oportunidade sobre os imóveis já existentes nas mãos de bons produtores continuará sendo infinitamente maior.

Existem diversas outras vantagens, desde a desoneração de balanços até a redução de impostos sobre o lucro. Além do mais, recentemente no Brasil houve alterações nas legislações que garantiram ainda maior segurança e novos modelos de locação como o Built to Suit até na esfera da administração pública. Importante para nossos empreendedores, geradores de nossa riqueza econômica, perceber que podem estar literalmente sentados sobre uma fonte de financiamento justo para os negócios que irão guinar nossa economia novamente para cima.

Nos planejamentos estratégicos em que atuamos, sempre buscamos enxergar oportunidades de geração de valor aos negócios, sendo o planejamento financeiro apenas uma delas. Assim como as outras oportunidades, carece de estudos e análises, e pelos estudos já realizados aqui, acreditamos ser esta modalidade interessante até expandida para outros ativos imobilizados. Enxergou?

*Sócio-gerente da DMEP

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